נגישות

מה משפיע על ריבית המשכנתאות בישראל?

כיום אנשים רבים אשר לוקחים הלוואה, לוקחים הלוואה בריבית פריים במקום משכנתא עם ריבית קבועה, וזאת בשל שיעור בריבית הנמוך משל ריבית הפריים. עם זאת, לקיחת הלוואה מסוג זה עלולה להתגלות כהחלטה לא נכונה, בעיקר כאשר ריבית הפריים תרקיע שחקים. כדי לתכנון טוב יותר את לקיחת המשכנתא, כדאי לדעת לפי מה נקבעות הריביות של כל הלוואה. משמע - חשוב להבין מהו הבסיס ממנו ממומן שוק המשכנתאות בישראל, וכיצד הוא משנה את הריביות.

קצת לפני  על תחום הבנקים בארץ והריביות היקרות על המשכנתאות

בישראל ישנן בעיות בתחום המשכנתאות והעיקרית ביניהם היא העדר הון בבנקים, וזוהי בעיית יסוד. המקורות מהן מקבלים הבנקים את המשכנתאות, שמהן המערכת הבנקאית מעמידה את ההלוואות למשקי הבית, סובלת מחוסר הלימות בין המקורות לשימושים. חשוב לדעת כי משכנתא ניתנת לתקופה ארוכה, מה שהופך את הריבית לגבוהה יותר. בשל כך 'סובלים' לוקחי ההלוואות מריביות גבוהות על המשכנתא שתפקידן לפצות על העדר הנזילות של הכסף וחוסר הנזילות שלו, מה שמייקר את המשכנתאות במיוחד.

אז מה קורה בפועל?

בשל חוסר ההלימות שנוצר בין זמן ההלוואה הארוך שנוצר בלקיחת משכנתא, הלווים בשל ההלוואה לטווח ארוך, נדרשים לשלם ריביות גבוהות על המשכנתא, וזאת על מנת שיצטרכו לפצות על העדר הנזילות והסיכון של ההלוואה הגדולה וארוכת הטווח. בנוסף, על הבנק לייקר במידה רבה את הריבית. בצורה זאת, הריבית שנשמרת בפיקדונות של לקוחות אחרים, עם הרווח הבנקאי מייקרים את ריביות המשכנתא בצורה משמעותית!

מה שקורה בפועל הוא שישנו פער ענק בין חסכונותיהם של אלה הלוקחים הלוואה באופן פרטי, לבין אלה שלקחים משכנתאות לפרקים ארוכים – מה שמוליד תיווכים פיננסים ארוכים ומורכבים, עם תכונות שונות מאד. וכעת הפערים בין סוגי הריביות וההלוואות הופכים שונים מידי.

קצת היסטוריה

בשנות התשעים ממשלת ישראל העניקה לבנקים למשכנתאות תקציבים שנועדו לאפשר משכנתאות ללווים רבים. המשכנתאות היו הלוואות זכאות שהגיעו מתקציב הממשלה. בשנים אלה גם הופרט שוק המשכנתאות – מה שאפשר לבנקים לשנות את דרך מימון המשכנתאות ולעבור למימונים אחרים ורווחיים יותר. כיום, באמצעות גופים אלה המתמחים בניהול כספים, יכולים הבנקים לנהל משכנתאות עם ריביות צמודות מדד, ופיקדונות קמעוניים של משקי בית. בנוסף, גיבו הבנקים בתקופה זאת כספים בריביות נמוכות יותר ומכרו כספים בריביות משתנות לאלו שלקחו משכנתאות – משמע לוקחי הלוואות לתקופות ארוכות.

עם זאת, משברים שונים שפקדו את הבנקים בשנות התשעים, כמו למשל משבר קופות הגמל, גרמו לתהפוכות רבות, ובכך גרמו גם לריביות על הלוואות ולמשכנתאות לעלות, כמו לריביות של שבעה אחוזים וכן הלאה. מאותם שנים עד היום, הריביות על הלוואות קצרות וארוכות טווח רק עלו ועלו.

החל מסוף שנות התשעים החלו הבנקים למצוא מקורות מימון אחרים למתן ההלוואות ביניהם קופות גמל, חברות ביטוח, ועוד, תוך שהאינפלציה בארץ הואטה. מכאן והלאה ההלוואות ניתנו ללוקחי ההלוואות בשקלים ובריבית נומינלית שאינה צמודה, תוך שההלוואות הן הלוואות שקליות שניתנות על ריבית הפריים.

אז מהן המקורות למימון משכנתא?

כיום לאחר המשברים של שנות התשעים, הבנקים למשכנתאות מממנים את המשכנתאות במספר דרכים: מימון ראשון נעשה דרך הלוואות צמודות לטווח ארוך המתבססות על מקורות כספיים של גופים המומחים בחסכונות לטווח ארוך. הלוואות בשקלים שרובן על בסיס פיקדונות משק בית ובנק ישראל שנגזרות מריבית בנק ישראל. הלוואות צמודות לטווחים ארוכים או קצרים, הניתנות בריביות משתנות על בסיס מקורות של גופים שונים שמתמחים בחסכונות ופיקדונות.

אז מה משפיע על ריבית המשכנתא שאנו לוקחים?

למרות מחירי הדירות מרקיעי השחקים בארץ, אנשים עדיין לוקחים משכנתאות לקניית דירות, בין אם מדובר בדירה למגורים ובין אם מדובר בדירה שמהווה כנכס להשקעה. ההלוואות הם בעצם משכנתאות שהן ריבית לטווח ארוך, לחמש עשרה שנה, עשרים שנה עשרים וחמש שנה ואף לשלושים שנים. על המשכנתאות ישנן ריביות שמתמחרות בצורה שונה וחשוב לדעת מה יוצר את התמחור של הריביות.

חשוב לדעת ששוק המשכנתאות הוא שוק שלפיו נקבעות עלויות הריביות, אך גם עליות הגיוסים מהן המקורות שמגיעים המימונים והמקומות למתן ההלוואות ללוקחי המשכנתא. המקורות הפיננסיים הם בעצם שוק אגרות החוב הממשלתיות. שוק זה הוא שוק שעל כולו נקבעות גם גיוס המקורות הפיננסיים, וכמו כן גם הגופים המוסדיים מפקידים את כספיהם בבנק ומשקיעים את הכספים לקניית אגרות חוב ממשלתיות.

כיום ברכישות אגרות חוב ממשלתיות ניתן לקבל ריבית נוספת והיא עם תוספת סיכון. חשוב לדעת  שהשקעה באגרות חשוב ממשלתיות נחשבת בטוחה וזמינה יותר, והיא בטוחה גם ביחס להשקעות אחרות וזאת היחס להשקעה באגרות חוב אחרות.

משברים וביקוש לאגרות חוב ממשלתיות

אגרות חוב ממשלתיות הן אגרות חוב בטוחות והיו שנים סוערות בהן רביות על משכנתאות עלו פלאים. בשנים אלה חלו משברים בשוק ההון, וחל ביקוש גבוה לאגרות חוב ממשלתיות. המחירים של אגרות החוב עלו פלאים, התשואות ירדו והריביות על המשכנתאות ירדו גם כן. עם זאת, לפני כעשור חל משבר בשוק ההון. המשבר גרם לפדיון של קופות הגמל של אזרחים רבים, של קרנות ההשתלמות, של פנסיות ושל פוליסות ביטוח. הגופים הממשלתיים חשו כי ישנו משבר נזילות בכספים ומיד פרעו קופות אלה על מנת לקבל תזרים מזומנים. המכירה שנעשתה הייתה של אגרות חוב ממשלתיות, ומאותו הרגע המחיר של אגרות החוב התרסק, התשואות נסקו, והריבית הקבועה על המשכנתא עלתה.

בזמן שכל זה התרחש עלות של המקורות השקליים של שוק המשכנתאות גם הוא הושפע מהנושא. השוק הוא נגזר של ריבית פריים של בנק ישראל, הריבית היא הדרך בה מנהלים את הכסף בשווקים הפיננסיים, והיא הייתה הדרך העיקרית לניהול כמויות הכספים בשוק, ובאמצעותה מנהלת נזילות הכסף בארץ. כאשר הריבית יורדת ישנו עידוד של צריכה, על פני חסכון, ומכאן גם פחד ממיתון.

אז מדוע הריבית כל הזמן עולה?

לצערנו המדיניות של ישראל דוגלת בהעלאת ריבית, מעודדת חסכון ובכך מדכאת את הצריכה שלנו. המדיניות גוברת ברגעים בהם שינה אינפלציה, והמקורות שקליים עולים. המשכנתאות יוזלו רק אם עלות המקורות השקליים יוזלו, ואז תיווצר האטה ויהיו חששות לאינפלציה.

לקראת שנת 2010 בנק ישראל החל בכל האמצעים שהיו ברשותו על מנת להפחית את ריביות הבסיסי ולגזור את ריביות הפריים עד שהקטין הבנק את ריבית הפריים לרמה הנמוכה ביותר בעולם. כיום, ריבית בנק ישאל היא ריבית המשפיעה על ריבית ההלוואות שמלוות הלוואת קצרות טווח.

הריבית משפיעה גם על הלוואות לטווחים ארוכים, כמו למשל הלוואות אלטרנטיבה של השקעות הפיקדונות השקליים, אגרות חוב ממשלתיות שנקנות לטווחים בינוניים וארוכים, כאשר אלטרנטיבת ההשקעה בפיקדונות השקליים מאבדות מהאטרקטיביות שלה.

חשוב לדעת כי הורדת ריבית הבסיס משפיעה על הריביות בטווח הארוך, והורדת הריבית משפיעה גם על השקעות בפיקדונות שקליים. כתוצאה מהורדת ריבית הפריים חלה השפעה גם על המשק הישראלי, ובשנים האחרונות הורדת הריבית אילצה את בנק ישראלה לנקוט במספר צעדים וזאת עקב המשבר בשוק ההון: הצעד הראשון היא רכישת אגרות חוב ממשלתיות לטווחים קצרים וארוכים, ובכך הגדלת הביקוש והעלאת מחירי אגרות החוב ובכך הורדת התשואה עליו והוזלת הריביות. בכך אנו נראה העתיד את ירידת התשואות על אגרות החוב, גם בטווחים הארוכים וגם בטווחים הקצרים – דבר שיוריד את ריביות המשכנתאות הקבועות בטווחים שונים.

ריביות נמוכות למבקשי המשכנתאות

השקעות בנדל"ן למרות מחירי הנדל"ן היקרים בארץ הפכו לאטרקטיביות יותר מעבר וזאת בשל הרביות הנמוכות שמציעים הבנקים. כיום ישנם מסלולים מיוחדים שמציעים הבנקים למשכנתאות, שמסייעים לרבים לקחת משכנתא בדרך נוחה יותר. בשנים האחרונות יותר ויותר אנשים יכולים לרכוש דירות ובכך שוק הנדל"ן הופך לשוק חי יותר. עם זאת ישנו סיכון משמעותי שיכול לגרום לקשיים בשוק הנדל"ן וזאת עם שוב בנק ישראל יחליט להעלות את ריבית הפריים.

אז מה צפוי לנו בעתיד?

לצד פריצות התקציב וגידול הגירעון עדיין ישנה צמיחה במשק. הממשלה בהחלט מעודדת צמיחה, אך ישנו לחץ על מחירי אגרות החוב הממשלתיות שמחירן צפוי לעלות. בנוסף, המחיר של אגרות החוב יעלה את התשואות בכל הטווחים. חשוב לדעת כי לבנק ישראל כעת כבר לא יהיה צורך בהוזלת ריביות ומכאן גם יפסקו רכישות אגרות החוב הממשלתיות – מה שיעלה את הריביות על המשכנתאות.

מי שיפסיד בסופו של דבר הם אנשים שלקחו הלוואות ארוכות טווח והלוואות לטווח בינוני עם ריבית משתנה או ריבית פריים, והם אלה שיסבלו בעלית הריביות על הלוואות ועל המשכנתאות. המצב בכל מקרה של הלווים יהיה רע יותר, והחזרי ההלוואה שלהם על בסיס החודשי יהיה גבוה יותר וחלקם אף יתקשו להחזיר את המשכנתא.

מי שייקח למשל הלוואה בסכום של חמישים אלף שקלים עם ריבית פריים של שני אחוזים, יצטרך להחזיר החזר חודשי של חמש מאות שקלים יותר ממה שהחזיר עד כה. הלווים כעת יתקשו לעמוד במסלול ההלוואה המקורי אותו בחרו.

אז איזה ריבית כדאי לקחת על המשכנתא שלנו?

כיום ישנם בנקים רבים למשכנתאות שמציעים מסלולים שונים. דרישת בנק ישראל היא הקצאת הון גבוה לבנקים למשכנתאות תוך שהם מקצים אחוזי מימון גבוהים יותר משישים אחוזים למימון משכנתאות. מכאן אנו פוגשים יותר אנשים שמצטרפים למסלולי משכנתאות בשיעור מימון גבוהים של 61% . עם זאת אותם לוקחי משכנתאות נפגעים לאחר מכן מעליית הריבית שגורמת לעליית ההחזרים בכמה מאות שקלים.

תופעה זאת גורמת ללקיחת משכנתא כמו שציינו בתחילת המאמר לתקופות ארוכות של 20 שנה, 25 שנה ואפילו 30 שנים! אנשים שלוקחים משכנתאות לשנים אלה עובדים כל חייהם על מנת לשלם על ביתם ולעיתים 'שוברים את גבם' כדי לקרוא לביתם שלהם. בזמן זה הם משלמים ריביות גבוהות שמשתנות תוך שהן מנסים לאזן את ההחזרים החודשיים.

כעת במבט קדימה אין כל שינוי לטובה למצב הריביות שמציעים הבנקים למשכנתאות, אלא אם תתערב הממשלה או בנק ישראל לטובת הציבור של לקוחי המשכנתאות, או בנוגע להקצאות הון המשכנתאות. כיום כרגיל, מי שנפגע הוא הציבור שמנסה לקחת משכנתא לרכישת בית בתנאים טובים מבלי להיאבק בריביות ולהיפגע מעליות ריבית חסרות רסן, וריביות שרק עולות ולעולות ללא גבולות.

בטבלה שצירפנו לכם תוכלו לראות נתונים בנושא ריביות משכנתא מומלצות במסלולים השונים לחודש ספטמבר 2016:

*גובה הריבית המצוינת בטווח מושפע מאחוז המימון, כושר ההחזר וטיב הלקוח.

מסלול תקופה (שנים) טווח ריבית מומלץ
קבועה צמודה 8  עד 10 2.85% עד 3.10%
קבועה צמודה 11 עד 12 3.15% עד 3.30%
קבועה צמודה 13  עד 15 3.35% עד 3.50%
קבועה צמודה 16 עד 17 3.50% עד 3.60%
קבועה צמודה 18  עד 20 3.60% עד 3.75%
קבועה צמודה 21  עד 25 3.75% עד 3.90%
קבועה צמודה 26  עד 30 3.95% עד 4.10%
קבועה לא צמודה 10 3.30% עד 3.60%
קבועה לא צמודה 15 3.75% עד 4.15%
קבועה לא צמודה 20 4.20% עד 4.45%
קבועה לא צמודה 25 4.50% עד 4.70%
קבועה לא צמודה 30 4.75% עד 5.00%
פריים עד 20 0.90% עד 1.20%
פריים מעל 20 1.0% עד 1.25%
משתנה כל 5 שנים צמודה למדד עד 30 2.65% עד 2.90%
משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד עד 30 3.70% עד 3.95%
עוגן מק"מ עד 30 2.00% עד 2.35%

 

אולי יעניין אותך גם