נגישות

בעל יותר משתי דירות- כיצד תוכל להימנע מתשלומי מס גבוהים?

להיות בעלים של יותר משלוש דירות זה מצד אחר ברכה, אך מצד שני, כמו שאומרים: "מרבה נכסים מרבה דאגות". במדינת ישראל ישנם מיסים שגורמים לאנשים עם נכסים להתחרט לעיתים על נכסיהם הרבים. החל משנת 2016, אנשים שמחזיקים בשלוש דירות ויותר, יצטרכו לשלם מס של אלף שקלים בחודש על הדירה השלישית שבבעלותם וככל שיהיו להם דירות ברשותם - כך גם יעלה המס.

בשנים האחרונות יותר ויותר אנשים אומרים כי ההשקעות הכדאיות ביותר הן השקעות בנדל"ן. עם זאת, יש להבין כיצד ניתן להימנע מתשלום מס שפוגע בכדאיות ההשקעה, וכיצד נמנעים מתשלומי מס כבדים על השקעות הנדל"ן שלכם.

כדי להבין כיצד נמנעים מתשלום המס,  יש לדעת מהן מדרגות המס. ראשית כל יש לדעת כי בעלים של שלוש דירות ישלמו מס של שניים עשר אלף שקלים בכל שנה. בעלי ארבע דירות ישלמו מס של עשרים ושניים אלף שקלים מידי שנה . בעלי חמש דירות ישלמו שלושים ושבע אלף שקלים מידי שנה – כאשר כל דירה נוספת תגרום להעלאה של חמישה עשר אלף שקלים בתשלום המס מידי שנה.

כיצד פוגע תשלום המס בבעלי הדירות?

מלבד הפגיעה בכיסם של בעלי הדירות, מכוח האינרציה נפגעים גם שוכרי הדירות, שעליהם ל'כסות' את ההפסדים של בעלי הדירות – הלוא הם בעלי הנכסים שמנסים לכסות את הפסדיהם. ובכך שוב מי שמפסיד כרגיל, הם שוכרי הדירות שגם כך אינם יכולים להרשות לעצמכם את שכר דירה היקר ובטח שלא לרכוש דירה או לחסוך לרכישת דירה, וזאת עקב מחירי הדירות היקרים ושכר הדירה היקר שאינו מותיר "אוויר" לחסכון.

אז איך ניתן להימנע מתשלום המס המעיק?

לפני שנסביר כיצד ניתן להימנע מתשלום המס, חשוב להבין כי לאחר שהועלה המס על הדירות, משקיעים רבים החליטו כי לא שווה להשקיע בנדל"ן בארץ אלא רק בחו"ל.  בנוסף, המהלך של הממשלה נעשה על מנת להוריד את מחירי הדיור בארץ, אך נראה כי הוא עשה את ההפך, וכעת לציבור אין מספקי כסף לרכוש דירות, וזאת כי רוב כספם יוצא על שכירות גבוהה שמתבקשת, כפי שהזכרנו קודם, לכיסוי המס הגבוהה שהטיל משרד האוצר על בעלי הדירות.

כדי להימנע מתשלום על דירה שלישית, ניתן לפעול במספר דרכים וזאת על מנת לחסוך את כספי המס שחל עליהם. ואכן ישנן כמה דרכים כדי למנוע את המס הגבוה שחל על בעלי הדירות:

לפני שנמנה את הדרכים חשוב לדעת כי בעלי דירות הם בדרך כלל אנשים בעלי הון עצמי גבוהה ויכולות כלכליות גבוהות שיכולים להיוועץ עם אנשי מקצוע, יועצים כלכליים ומנהלי חשבונות שיכולים לסייע לאותם בעלי נכסים לחסוך כמה שיותר כסף בהשקעות הנדל"ן שלהם. אנשים אלה יכולים לייעץ בנושא חסכון המס.

בנוסף, ניתן לחסוך במס הנדל"ן על ידי השקעה בנדל"ן בחו"ל היכן שהמיסים על רכישת נדל"ן נמוכים הרבה יותר. עוד ניתן למכור את הנכס ברווח גדול יותר ולרכוש דירה גדולה יותר. פתרון נוסף הוא העברת הנכס על שם קרוב משפחה, או שניתן לרשום הערת אזהרה להגנה על ההשקעה.

האם ההצעות האלה באמת ישימות?

בוודאי! כיום ישנם אנשים שמשקיעים בנדל"ן רק כדי למכור אותו. ישנם אנשים שרוכשים דירות קטנות רק כדי לבצע בהן שיפוץ, להגדיל אותן, ולאחר מכן למכור אותן ברווח ובכך להימנע מתשלום המס. ישנם אנשים שרוכשים דירות בחו"ל במחירים זולים הרבה יותר ממחירי הדירות בארץ, וזאת כדי ליהנות מנכס שהתשואה שלו עולה ובכך הם יכולים ליהנות משכירות חודשית שהם מקבלים מהנכס בכל חודש. בנוסף, ישנם בעלי דירות שמעבירים את הנכסים שלכם לילדיהם או לבני משפחה רק כדי להגן על הנכסים שלהם ועדיין ליהנות מנכס בבעלותם שערכו לא יורד לעולם אלא להפך – משתבח עם השנים.

האם נכסים בחו"ל שווים יותר מנכסים בארץ?

כיום יש דגש רב על נכסים בחו"ל בעיקר בארצות כמו ארצות הברית, אמסטרדם וברלין. הנכסים בארצות אלה אינם יקרים באזורים מסוימים אך הם במגמת עלייה. את הנכסים ניתן לרכוש ללא מגבלות או מיסים גבוהים וניתן לרכוש אותם בחופש מוחלט ולקבל עליהם תשואה גבוהה במיוחד!

ומה עושה מי שבכל זאת בבעלותו שלוש דירות ויותר והוא חייב להחזיק בהן ואין לו פתרון אחר?

נכון, זה קצת נשמע כמו "אוי, אוי, אוי, יש לי שלוש דירות איזה מרגיז, ועכשיו יש לי מס לשלם עליהן", ואכן ישנם גם בעלי דירות שמעלים את שכר הדירה ללא פיקוח, בין אם מדובר בצורך שלהם לכסות את המיסים על הדירות ובין אם מדובר ב'גרידיות' נטו. עם זאת, חשוב לדעת שהעלאת המס על בעלי הדירות, מכוח האינרציה משפיעה על כולנו, בין אם אנו בעלי דירות ובין אם אנו שוכרי דירות או גרים אצל ההורים וממתינים לרכוש דירה. המס משפיע על שוק הנדל"ן ועל כל היבטיו.

אז כיצד מתמודדים?

חשוב לדעת שכדי להתמודד יש בראשית להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין ובהשקעות ולהבין כיצד ניתן להתמודד עם המס המוטל על השקעות הנדל"ן שלכם. עוד חשוב לפנות אל רואה חשבון כדי לבדוק כיצד תוכלו להתמודד עם המס המוטל על הדירות שברשותכם. חשוב לבחון את כל ההוצאות שלכם ביחס להכנסות, ולנסות להבין: האם ישנן הקלות מס, או הטבות שיכולות להמתיק את הגלולה המרה שתגיע בקרוב?!

הגדרת הדירה השלישית בחכמה – אופציה אחת להתמודדות על המיסוי הכבד על הדירות, היא הגדרת הדירה השלישית כדירה הזולה ביותר. בשנת 2016 עודכן המס על השירות בגובה של אחוז אחד מערך הנכס, והחדשות הטובות הן שבעל הנכס הוא זה שיכול לבחור את הדירה עליה הוטל המס. בנוסף, ערך הדירה נקבע בהתאם למ"ר מרובע, מדד המחירים וגם לפי מיקום הדירה. לכן חשוב לבחור בדירה הזולה ביותר על מנת לקבל את המיסוי הנמוך ביותר.

חשוב לדעת שבשנת 2017 משקיעים בעלי דירות יחויבו על הדירה השלישית במס של שמונה עשר אלף שקלים בשנה. בשנת 2016 החוק של העלאת המס אושר כאשר אחד העדכונים היה על הקלה של גובה המס, אך רק על בתים זולים שנמצאים באזורים כמו באזורי הפריפריה. עם זאת, עדיין אין רלטיביות בין ערכן של הנכסים לבין המיסים שמשולמים עליהם.

כיום, רבים בעלי הדירות שממשיכים להעביר את הנכסים שברשותם, לבנים שלהם , וזאת כדי להימנע מתשלומי מיסים גבוהים. דבר זה מוצדק נוכח המיסוי הגבוהה, והוא פותר את הבעיה גם מבחינת משכירי הדירות וגם מבחינת השוכרים שלא צריכים לשלם שכירות גבוהה ובכך לכסות את תשלומי המיסים הגבוהים.

אז מהן החסרונות של השיטה בהתמודדות עם מיסוי על השקעות נדל"ן?

ישנם מספר חסרונות בהתמודדות, וסוג של התחמקות מהמיסוי הכבד שהוטל על בעלי דירה שלישית. כאשר מתחמקים מתשלומי המס, משקיעים שמחזיקים בדירות רבות עלולים לפספס את היחס את שווי הנכסים שלכם. מי שיש לו נכסי נדל"ן רבים בשווי נמוך – עלול לשלם יותר מס ממשקיע בעל פחות דירות אך בעלות ערך גבוה יותר. כיום ישנם מצבים רבים בהם משקיעים מפסידים כסף רב עקב ניסיונות להתמודד עם המיסים הגבוהים שמוטלים עליהם.

עוד חשוב לדעת שבעלי דירות כיום לעיתים רבות מתגוררים בדירה אחת מתוך הדירות שבבעלותם: דירה אחרת ניתנת במקרים רבים לילדים, ודירה אחרת היא הכנסה החודשית או אפילו הפנסיה של בעלי הדירות ממנה הם מתקיימים. לכן במקרים רבים לא מדובר באיילי הון עשירים – אלא בפנסיונרים שמתנסים להתקיים מנכס שיש להם, מבלי לקרוס נוכח המיסים הכבדים שעליהם לשלם.

בנוסף, לעיתים בשל המיסוי וההבדלים בשווי הדירות, נעשה עיוות הצדק כמו למשל במקרים בהם בעל נכסים שכל דירותיהם שוות ערך לשש מיליון משלם מיסים גבוהים, בעוד שבעל נכס שדירה אחת שלו שוות ערך לשש מיליון אינו משלם מס בכלל!.

ומה לגבי השוכרים? כיצד הם נפגעים מהמס על דירה שלישית?

כפי שהזכרנו, גם שוכרים נפגעים ממס הדירה השלישית הלא הוגן בעליל שהוטל על בעלי דירות ומשקיעים בשנת 2016. המס מכביד בעיקר על שוכרי הדירות ששוב צריכים לשאת בנטל המיסים. מכיוון שהמס הוטל על בעלי הדירות, ומכיוון שאין פיקוח על שכר הדירה בישראל, אוטומטית העלו בעלי הדירות את מחירי שכר הדירות וזאת על מנת שהם עצמם לא יצטרכו לשאת בנטל המס.

עם זאת, במידה ומחירי הדירות יעלו, מרבית השוכרים בארץ לא יסכימו לשלם את מחירי הדירות הגבוהים, ובסופו של דבר כמו במחאת הקוטג' גם כאן יתחיל חרם צרכנים. ואכן, למרות שהמשכירים הם אלה שקובעים את מחירי הדירות, הדירות עם שכר הדירה הגבוה יצאו מהשוק ויותר ויותר משכירים יעברו לדירות זולות יותר (בפריפריות או בדרום) או אפילו יחזרו לגור בבית ההורים מחוסר ברירה, ושוב תהיה פגיעה במשכירים ופגיעה בשכבות החלשות באוכלוסייה, תוך השפעה שלילית על שוק הדירות הארץ. גם בעלי הדירות שימאס להם מהשקעת הנדל"ן הלא מוצלח, וזאת בשל דירות ריקות שיישארו ללא שוכרים, יאלצו למכור את דירותיהן ברווח קטן יחסית.

אז איפה זה נגמר?

אם אתם שואלים את עצמכם היכן נגמר המיסוי, לעניות דעתנו, מיסוי על נדל"ן יכול להמשך, לעד. הממשלה זיהתה כי משקיעים ניכסו לעצמם את תחום הנדל"ן וכי מדובר באבן שואבת. ולכן הנדל"ן מוגדר כעת כסוג של עסק שניתן 'להתלבש' עליו ולהתחיל למסות אותו באינסוף מיסים. אבל מה לגבי ההוצאות של המשקיע עצמו? האם הממשלה תכיר גם בהן? ומה לגבי הוצאות מימון הדירות? האם לאדם שרכש שלוש דירות שמחזיק במשכנתא בסך של חמישה מיליון שקלים וכעת הוא משלם מיסים על הדירות, האם הוא אינו כמו אדם אחר שיש לו דירה אחת בשווי חמישה מיליון שקלים? מה לגבי אותו אדם שמשלם את המיסים הכבדים, האם אפשר לפצות אותו על הוצאות המימון? מדוע הוא משלם את המיסים והקנסות הגבוהים? המיסוי לא רק שאינו נגמר – הוא אינו שווה לכל נפש, וניתן לומר שהוא פופוליסטי ופוגע בזכויות.

ינואר 23, 2017 |

אולי יעניין אותך גם