נגישות

על הדירה ועל המשכנתא: כל מה שרציתם לדעת ולא העזתם לשאול

בעשור האחרון אנו עדים למגוון רחב של מסלולי משכנתא שונים בשוק הישראלי. כל אחד מהמסלולים מציג בפנינו עולם שלם, ייחודי ורחב אפשרויות. כל מסלול שונה מחברו ובהתאם - עונה על דרישות אחרות שאינן מתאימות לכל אחד מאתנו. במידה ואתם עומדים לפני רגע ההחלטה המכרעת בחייכם - כדאי שתכירו את סוגי המסלולים.

מסלולי המשכנתא הקיימים בישראל, נקבעים על בסיס מספר קריטריונים, המורכבים ממאפיינים שונים. כל אחד מהם בעל משמעות אחרת ומכיל בתוכו ווריאציות מגוונות. עולה השאלה – כיצד חברות ייעוץ משכנתאות בודקות את המשכנתא הטובה והמתאימה ביותר עבורנו? איזו הצמדה הכי משתלמת? ומהו תמהיל המשכנתא המומלץ ביותר? כל זה יוסבר לפניכם.

 

אילו סוגים של החזרי משכנתא קיימים בשוק?

  • מסלול שפיצר – שמוגדר כנפוץ ביותר, מאפשר לחלק את המשכנתא לתשלומים שווים המוגדרים מראש. ההחזר החודשי בשיטה זו, כולל בתוכו את התשלומים על הריבית ועל חשבון הקרן. ככל שהזמן חולף – התשלום על הריבית קטן לעומת עליית התשלום לחשבון הקרן.
    בשורה התחתונה במסלול שפיצר תשלמו פחות על הריבית לעומת התשלום שיגדל במרכיב הקרן -ככל שיחלוף הזמן. יש לציין כי ההחזר החודשי עשוי להשתנות כתוצאה משינויים שונים כמו שינוי ריבית, שינויים במטבע חוץ ושינוי מהצמדת המשכנתא למדד.
  • שיטת הקרן השווה – ההחזר החודשי של המשכנתא, לכל תקופת המשכנתא, הינו זהה וקבוע לחשבון הקרן. ניתן להשתמש בשיטה זו רק לחלק ממסלולי המשכנתאות, כגון פריים, ריבית קבועה לא צמודה וריבית קבועה וצמודה למדד.
    בשורה התחתונה – שיטה זו מאפשרת תשלומיי משכנתא גבוהים בתחילת הדרך, שהולכים ויורדים לאורך תקופת המשכנתא.
  • שיטת בוליט – החזרי המשכנתא לא כוללים את התשלום על חשבון הקרן, אלא רק על חשבון הריבית בלבד. חיסרון השיטה: קרן ההלוואה עלולה לגדול בתקופת המשכנתא, שמושפעת בין היתר משינויים שונים כגון שינויים בשער, במטבע החוץ או ממדד המחירים לצרכן.
  • שיטת גרייס – כשמה כן היא, נותנת "חסד" זמני ללווים, שבינתיים מעוניינים לדחות את מועד הלוואת המשכנתא, בין אם בשל חוזה שכירות ובין אם מכל סיבה אחרת. החיסרון יכול להיות כאשר בתקופה זו, ההלוואה צוברת ריבית והצמדה, דבר שיש לקחת בחשבון, תרתי משמע.

כי זמן שווה כסף  טווחי החזר בשנים של משכנתא

יש לדעת כי בחירת תקופת החזר המשכנתא, מהווה את אחד המאפיינים ממנו מורכבת ומושפעת המשכנתא. מספר השנים הנבחר יקבע למעשה את גובה הריבית בהתאם לסכום ההלוואה. ככל שתבחרו בתקופת החזר נמוכה – כך הריבית תרד באופן יחסי.

אחת ולתמיד – מהי הגבלת שליש תמהיל המשכנתא שהטיל בנק ישראל?

על פי הנחיית בנק ישראל, שליש מהמשכנתא שתלוו, חייב להיות בהלוואה בה הריבית היא קבועה או משתנה, בטווח של חמש שנים ומעלה.

האם ההגבלה נוגעת למחזורי משכנתא?

לא. ההגבלה נוגעת רק להלוואות חדשות. במידה ואתם מעוניינים למחזר את המשכנתא שלכם, אתם יכולים להפחית את שיעור הריבית המשתנה שנכללה במשכנתא המקורית או להשאירה. במידה ואתם מעוניינים להגדיל את המשכנתא במהלך המחזור, המגבלה על פי הנחיית בנק ישראל, תחול על הסכום הנוסף אותו אתם מבקשים להלוות.

מה הם סוגי ההצמדה הקיימים?

הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד: מסלול זה נותן ביטחון ללווים מהסיבה הפשוטה, כי הריבית נותרת קבועה על פי היום בו נלקחה המשכנתא. התשלום החודשי למשכנתא יישאר קבוע לכל תקופת ההחזר, ואינו יהיה נתון לשינויים חיצוניים כמו שערי מט"ח, מדד מחירים לצרכן, ריבית פריים ועוד. בשל היתרונות של מסלול זה – בהם נמנים הביטחון ללווה היודע את התשלום מראש והתשלום שנותר קבוע לעומת המוצרים המתייקרים באופן טבעי – הריבית בו גבוהה יחסית כיוון שנלקחו בחשבון תרחישים עתידיים כגון; עלייה בפריים, במדד ובשאר גורמים משתנים.

הלוואה בריבית משתנה צמודה למדד: תשלום המשכנתא החודשי לבוחרים במסלול זה, למעשה מתחלק לשניים. בתחילה, ההלוואה תחושב על פי ריבית קבועה לא צמודה, ולאחריה ההלוואה תהייה צמודה למדד ובכל חודש תוכפל בעליית המדד שהצטברה ממועד תחילת החזר המשכנתא. במדינה עם התנהלות כלכלית תקינה, מדד המחירים לצרכן אמור לעלות בקצב של אחוזים בודדים בשנה. לעיתים, המדד עלול להיוותר קבוע או לרדת, ולעיתים עלול לעלות בצורה תלולה, כמו במצב של אינפלציה. במצב של ירידה, התשלום למשכנתא הצמודה למדד יוותר קבוע ואינו ירד.

הלוואה על בסיס מטבע חוץ: הלוואה זו היא למעשה סוג של הלוואה משתנה, לכן מתקיימים בה כל התנאים כפי שמתקיימים בהלוואה בריבית משתנה.

במידה ואני מעוניין לפרוע את חוב המשכנתא לפני המועד – אצטרך לשלם עמלה?

הבנקים לוקחים בחשבון מצב בו הלווים מעוניינים לבצע פירעון מוקדם של חוב המשכנתא ולכן גובים הם את: עמלת היון.

מהי עמלת היון וכיצד היא מחושבת?

עבור הבנק מדובר בהפסד כספי, מכיוון שיכול לקרות מצב בו הריבית באותה העת נמוכה לעומת הריבית שהתחייבתם (לדוגמא התחייבתם לבנק שתשלמו ריבית של 4% ובמועד בו אתם מעוניינים לבצע פירעון – הריבית שהוא יכול לקחת מהלקוחות הוא 4%, לכן הבנק נמצא בהפסד של 1%). בדיוק בשל ההפסד הזה, הבנק גובה מכם את עמלת היוון שלמעשה מהווה סוג של קנס המכסה את הפרש ההפסד.

האם הבנק יכול לגבות עמלות נוספות בשל מועד פירעון מוקדם?

בהחלט. במידה ונתקבל לידכם סכום כסף מכובד באמצעותו החלטתם לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא, חשוב שתדעו על העמלות השונות שהבנק יכול לגבות בשל כך:

  • עמלה על מדד ממוצע עמלה זו נגבית רק אם מועד הפירעון חל בין ה-1 וה-15 לחודש ורק בהלוואות הצמודות למדד. עמלה זו היא מחצית מהשיעור הממוצע של 12 המדדים האחרונים לפני יום הפירעון המוקדם.
  • עמלה על אי הודעה על פירעון מוקדם מראשעל מנת להימנע מתשלום עמלה זו, ניתן להודיע לבנק על כוונתנו לבצע פירעון מוקדם, לא יותר מ-30 יום ולפחות 10 ימים לפני הביצוע. שחכתם להודיע? תצטרכו לפצות את הבנק בשיעור של 1% מהסכום הנפרע.
  • עמלה תפעולית עמלה בסכום סמלי, המשתנה בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן ועל ידי המפקח על הבנקים, עבור חישוב הפירעון המוקדם.
  • עמלה על היוון ריביותעמלה זו מחושבת על סמך ההפרש בין הריבית הממוצעת, המשתנה בהתאם לתקופות השונות, לבין שערי הריבית שסוכם בהלוואה הנפרעת.

אז מה היה לנו?

היה לנו את קרן, את שפיצר, קצת בוליט ואפילו גרייס. כל אחד מהם מגלה בפנינו מגוון שלם של אפשרויות שייחודיות רק לו. כמו כן, דנו במדדים השונים, בהגבלה שהטיל בנק ישראל ובמצב של פריעת המשכנתא במועד מוקדם. חשוב, שבעת בחירה מבין המסלולים, תעשו היכרות מעמיקה עם כל אחד מהם בכדי שיענה על הדרישות, הציפיות ואורח החיים שלכם.

אילו תמהילי משכנתא קיימים והאם הם מומלצים?

יש לציין כי התמהילים המצוינים לעיל, כלליים והתמהיל המומלץ ביותר תלוי במספר רב של מאפיינים התואמים לדרישות הספציפיות של הלווים. על מנת להתאים את התמהיל באופן המדויק ביותר עבורכם אנו ממליצים לפנות למומחים בתחום המשכנתאות.

תמהיל משכנתא בתשלום חודשי עד 1500 : נוגע להחזר הלוואה בגובה של 300,000 ₪. התמהיל הוא לתקופה ארוכה (למשך 30 שנה), צמוד ברובו למדד (העולה עם השנים) ובריביות משתנות ולכן פחות מומלץ. התמהיל מורכב ממסלול פריים שהריבית המומלצת בה היא בין p-0.7 לבין p-0.9 ומריבית משתנה כל חמש שנים – בין 2.15% ל- 2.35%, למשך 20 שנה.

תמהיל משכנתא בתשלום חודשי עד 3000 : תמהיל להחזרת הלוואה בגובה של 300,000 ₪,  במסלול פריים למשך 11 שנה בריבית מומלצת הנעה בין ין p-0.7 לבין p-0.9. התמהיל כולל ריבית קבועה צמודה למשך 10 שנים הנעה בין 1.35% לבין 1.85% ומסלול בריבית קבועה לא צמודה למשך 8 שנים הנעה בין 3.65% ל- 3.85%. תמהיל זה קצת יותר מומלץ, למרות שרוב הנתונים נשארו דומים לתמהיל הראשון, אומנם כאן יש חיסכון בעלויות של ריביות פוטנציאליות בשל תקופת ההחזר שקוצרה.

אילו תמהילים מוצלחים מביאה אתה שנת 2016?

יש לזכור כי ככל שההחזר החודשי גבוה יותר, ניתן לבנות תמהילים המתאימים לצרכים של הלווים, דבר שמשתלם יותר כלכלית.

החזר משכנתא חודשי של עד 3500 : לסכום הלוואה של 700,000 ₪, החזר שמורכב ממסלול פריים למשך 30 שנה, עם ריבית מומלצת של p-0.7 לבין p-0.9. התמהיל כולל ריבית משתנה למשך חמש שנים עם ריבית מומלצת של 2.35% למשך 20 שנה. כמו כן כולל ריבית קבועה לא צמודה למשך 20 שנה כשהריבית המומלצת בה נעה בין 4.35% לבין 4.85%. בתמהיל זה הקרן תפחת משמעותית כי יותר מחמישים אחוזים מהמדד צמוד למדד המחירים לצרכן.

החזר משכנתא חודשי של עד 7000 : החזר של הלוואה בגובה של מיליון שקלים. מורכב ממסלול פריים למשך 18 שנה עם ריבית מומלצת בין p-0.7 לבין p-0.9. המסלול מורכב ממסלול קבועה צמודה למשך 12 שנה עם ריבית מומלצת שנעה בין 1.5% ל- 2% למשך 12 שנה ועם מסלול של ריבית קבועה לא צמודה למשך 15 שנה עם ריבית מומלצת שנעה בין 3.85% לבין 4.35%. המסלול מומלץ בשל מסלול הפריים שקוצר ל-18 שנה ומסלול 'קבועה-צמודה' למשך 12 שנה.

ואם אני מעוניין בקבלת משכנתא עבור דירה שנייה או נכס להשקעה?

במידה ומדובר במשכנתא עבור דירה להשקעה או דירה שנייה, יש לקחת בחשבון את המגבלות השונות אותן מטיל הרגולטור והבנקים עצמם. יש לקחת בחשבון כי בנק ישראל הטיל הגבלות על לקיחת משכנתא עבור דירה להשקעה. בשל הגבלות אלה, הרוכש יוכל לקבל הלוואה של עד 50% מערך הנכס.

לסיכום…

בחירה נכונה של מסלול משכנתא, המתאים לצרכים ולדרישות האישיות של הלווים, בעל חשיבות רבה, לכן יש להכיר את המסלולים השונים והתמהילים המגוונים הנמצאים בשוק. למעשה נראה כי למרות שנדמה כי מחירי הדירות נמצאות במגמת עלייה, מגוון האפשרויות שמסלולי המשכנתאות מביאים איתם, צובעים את שנת 2016 בשלל הזדמנויות אותם צריך לדעת לנצל.

יולי 20, 2016 |

אולי יעניין אותך גם